熱點(diǎn)城市面臨最難出租季：租金普降空置期近50天 租客都去哪了？

　　又到一年續(xù)租時(shí)，租住在北京市朝陽(yáng)區(qū)芍藥居的小劉驚訝地發(fā)現(xiàn)，當(dāng)她在6月末續(xù)簽租賃合同時(shí)，房東和中介居然“罕見(jiàn)”地未提漲價(jià)要求。過(guò)去三年，小劉一直租住在該小區(qū)的一間一居室內(nèi)，租金“每年一漲”。

　　經(jīng)紀(jì)人告訴小劉，這是因?yàn)樽罱袌?chǎng)不好。在同一小區(qū)內(nèi)，此前曾有房主上調(diào)租金，并導(dǎo)致原有租客流失。在房屋空置了近兩個(gè)月后，房主又不得不降價(jià)租出，租金甚至低于漲價(jià)前。

　　貝殼研究院發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京市平均租金為84.4元/平方米·月，比去年同期下跌5.0%。

　　北京并不是市場(chǎng)最慘淡的城市。前述機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，18個(gè)重點(diǎn)城市的租賃交易量普遍下滑，平均租金水平同比下降10.9%。近期，研究院，58同城、安居客平臺(tái)等機(jī)構(gòu)做出的監(jiān)測(cè)，也得出了類似的結(jié)論。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，租賃需求大幅縮減，使得不少房源的空置期延長(zhǎng)，近兩個(gè)月的成交周期已是常態(tài)。在這一過(guò)程中，雖然疫情是導(dǎo)火索，但在經(jīng)過(guò)此前的快速擴(kuò)張后，租賃市場(chǎng)的深度調(diào)整似乎也已到來(lái)。

　　市場(chǎng)“寒冬”

　　最近幾年，熱點(diǎn)城市租賃房源的供應(yīng)規(guī)模總體保持穩(wěn)定，租賃需求亦穩(wěn)步上漲。其中，春節(jié)后務(wù)工人員返城、暑期高校畢業(yè)生就業(yè)兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，是租賃需求集中釋放的階段。

　　由于疫情影響，今年的首個(gè)傳統(tǒng)租賃旺季并未在2月如期出現(xiàn)。此后雖然疫情得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序啟動(dòng)，但租賃需求仍未恢復(fù)到往年的水平。

　　在此情況下，空置期延長(zhǎng)、交易量下降，成為最直接的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，12個(gè)熱點(diǎn)城市租賃成交總量比上年同期下降近三成。其中，北京約下降23%，武漢、杭州兩城降幅則達(dá)到6成以上。受此影響，熱點(diǎn)城市租金價(jià)格有不同程度的下滑。

　　在交易環(huán)節(jié)，很多房屋的空置期明顯延長(zhǎng)。貝殼研究院指出，今年2月和3月，熱點(diǎn)城市的租賃房源成交周期超過(guò)60天，此后雖然有所下降，但到6月，這一周期仍然接近50天，比去年6月延長(zhǎng)了12天左右。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，不少熱點(diǎn)城市發(fā)布了人才新政，并給予落戶名額和租房補(bǔ)貼。但和疫情影響帶來(lái)的缺口相比，差距仍然明顯。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，雖然各大企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但受疫情影響，企業(yè)“縮編人才、降低成本”呈常態(tài)，失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象，這也導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的活躍度并不高漲。

　　我愛(ài)我家在一季報(bào)中指出另一個(gè)趨勢(shì)——疫情會(huì)促使“部分租房需求向置業(yè)需求轉(zhuǎn)化”。

　　近期，北京多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道感慨“客戶流失”。今年以來(lái)，由于“工作變化”“未返京”等原因造成的未續(xù)租情況，要明顯高于往年。

　　因市場(chǎng)降溫，一些機(jī)構(gòu)開(kāi)始“反向操作”。近幾個(gè)月來(lái)，自如、蛋殼、相寓等大型機(jī)構(gòu)與部分業(yè)主展開(kāi)協(xié)商，試圖下調(diào)房源委托價(jià)格，從而降低成本。其中，個(gè)別房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期內(nèi)，此舉引發(fā)了大量合同糾紛。同時(shí)，這些機(jī)構(gòu)在部分區(qū)域暫停拿房，明顯放緩了擴(kuò)張步伐。

　　貝殼研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式長(zhǎng)租公寓品牌新開(kāi)門店93家，新開(kāi)店率為8.2%，低于去年全年71.8%的水平。部分知名長(zhǎng)租公寓品牌門店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門店關(guān)停。一些尾部公司甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂、倒閉等情況。

　　同時(shí)，房企進(jìn)軍租賃市場(chǎng)的熱情也大大降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底已有44家大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，而今年上半年沒(méi)有開(kāi)發(fā)商新進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

　　回歸常態(tài)？

　　由高校畢業(yè)生推動(dòng)的第二個(gè)傳統(tǒng)租賃旺季，通常出現(xiàn)在每年6月到8月。但從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，開(kāi)局并不順利。

　　事實(shí)上，這部分需求降溫的端倪早已出現(xiàn)。我愛(ài)我家研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，12個(gè)熱點(diǎn)城市中，20-25歲年齡層的租賃需求占比為17.7%，明顯下滑，這是由于疫情導(dǎo)致大部分大中專畢業(yè)生就業(yè)時(shí)間延后，租賃需求也有所縮水。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，7月為畢業(yè)季，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)或較6月有所好轉(zhuǎn)。但鑒于目前多數(shù)城市新增市場(chǎng)需求持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)也尚在恢復(fù)中，疊加全國(guó)疫情存在的不確定因素，租賃市場(chǎng)很難大幅升溫。

　　在價(jià)格端，由于新增需求的持續(xù)收緊，供需矛盾加劇，各城市租金上漲的可能性減小，加上地方政府對(duì)價(jià)格的嚴(yán)格把控，租金波動(dòng)不會(huì)很大。

　　貝殼研究院也指出，視疫情影響的不同，下半年不同城市的租賃市場(chǎng)會(huì)維持“低溫”或“中溫”態(tài)勢(shì)。雖然市場(chǎng)供需關(guān)系會(huì)趨于緩和，但租客仍然掌握更多的主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間，因此價(jià)格也不會(huì)大幅上漲。

　　景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，即使不考慮疫情因素，市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整。

　　他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2017年到2018年，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)入高速擴(kuò)張期，一些機(jī)構(gòu)以明顯高出市場(chǎng)價(jià)格的水平獲取房源。受此影響，熱點(diǎn)城市的租金水平一度出現(xiàn)明顯上漲。

　　但在消費(fèi)端，租房者對(duì)價(jià)格的忍耐力相對(duì)有限，過(guò)高的價(jià)格會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。因此，在經(jīng)過(guò)此前的非理性發(fā)展后，未來(lái)一到兩年，租賃市場(chǎng)會(huì)告別高增長(zhǎng)，價(jià)格也將回歸穩(wěn)定。在此過(guò)程中，熱點(diǎn)城市陸續(xù)推出的公租房、集體土地租賃房等租賃品類，也會(huì)起到平抑市場(chǎng)租金水平的作用。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，多年來(lái)，熱點(diǎn)城市的租金一直維持上漲態(tài)勢(shì)，部分年份上漲明顯。但從去年下半年開(kāi)始，價(jià)格明顯下降。

　　以北京為例，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月，2020年6月為84.4元/平方米·月，八年半的時(shí)間里，租金上漲了64.7%。這期間，北京經(jīng)歷了兩次增速超10%的租金快速上漲期，一是2013年，二是2016年-2018年。但從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負(fù)增長(zhǎng)。