2024年春節(jié)過后，央媽送上超預(yù)期非對稱降息“大禮包”。

中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR（以下簡稱5年期LPR）為3.95%。

值得注意的是，此前2月MLF操作利率繼續(xù)“按兵不動”，但在央行釋放引導(dǎo)市場利率穩(wěn)步下行積極信號的基礎(chǔ)上，市場普遍預(yù)期此次LPR有望下行。

相比上次報價，本次1年期LPR未變，5年期LPR下調(diào)25BP，這也是5年期LPR降幅最大的一次。5年期以上LPR是中長期貸款的定價基準(zhǔn)。根據(jù)房貸的按揭貸款的定價基準(zhǔn)4年期這一次下調(diào)了0.25%，更是超預(yù)期降息。

本次為非對稱降息，5年期以上LPR下調(diào)25個基點，為2019年換錨以來最大降幅，房貸利率進一步接近歷史最低水平。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，本次非對稱降息也體現(xiàn)了央行對于房地產(chǎn)行業(yè)的呵護，加大樓市托底力度，釋放更加積極信號有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進投資和住房消費，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，本次下調(diào)幅度是LPR機制實行以來單次最大降幅，由于現(xiàn)在大部分城市實行LPR減點，也意味著大部分城市的首套房貸利率進入3字頭，處于歷史最低水平。

“以一線城市首套為例，城六區(qū)執(zhí)行加10基點為4.05%；非城六區(qū)執(zhí)行l(wèi)PR為3.95%?！蓖跣员硎尽?/span>

此外，2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準(zhǔn)0.5個百分點，釋放了約1萬億元中長期低成本資金，同時，去年底主要銀行也下調(diào)了中長期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長期負債成本，一定程度助推了LPR下行。

也有機構(gòu)分析認(rèn)為，此次LPR非對稱“降息”將有力提振市場預(yù)期，對鞏固經(jīng)濟回升態(tài)勢特別是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極作用。

100萬元房貸減少5.2萬元

從全國范圍來看，新辦的房貸利率已經(jīng)一再創(chuàng)下新低。

房貸利率采用LPR定價模式始于2019年10月，LPR主要綜合工商銀行，建設(shè)銀行等十幾家銀行利率報價，然后加權(quán)平均之后得到的一個市場利率水平，這個利率能夠真實的反映當(dāng)前利率市場的定價水平。

在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價模式，對于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價模式。

同時，這是自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR第8次下調(diào)（共下調(diào)90個基點），同時也是今年以來首次下調(diào)，也是降幅最大的一次。

如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元，累積30年月供減少5.2萬元。至于二套房貸利率，也將相應(yīng)下調(diào)0.25個百分點。

值得一提的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進行選擇)。

所以，對于存量房貸來說，會在利率重定價日當(dāng)天，按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。

現(xiàn)在不買房，五年又百忙？

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示“從目前中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)形勢看，未來2年-3年內(nèi)將保持低位水平?！?/span>

“如此大幅度降息，這是史無前例的救市大招之一。對樓市來說，是重大利好，將加快房地產(chǎn)觸底、企穩(wěn)，擴大商品房銷售降幅收窄的邊際效用，預(yù)計三四季度樓市將迎來見底企穩(wěn)的拐點局面，開啟進入新一輪上行周朝?！?/span>

他建議購房者：“現(xiàn)在不買房，五年又白忙。目前沒有買房的首次、改善型購房者，應(yīng)該把握好入市買房的好時機，避免錯過市場的低谷期，政策寬松的優(yōu)惠期，房價的高性價比期?！?/span>

本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購房者置業(yè)成本下降，有望強化核心城市政策效果，“小陽春”行情或逐漸開啟。但值得關(guān)注的是，去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，接下來2-3個月，不管是新房還是二手房銷售規(guī)模同比表現(xiàn)或整體偏弱。